不動産投資、利回り10％以上なのに大赤字になる！？

皆様、こんにちは。UIcityの知念です。

今回は皆様が投資をするにあたって必ず、注目するポイントである「利回り」について、同業他社から大ブーイングを受けることも覚悟で、ぶっちゃけ論を書いていきますので、すでに不動産投資をされている方や、たまたま今購入を考えている方もけっして目をそむけずに読んでいただけると幸いです。

1.「利回り」とはそもそも何か

一言で言ってしまうと「利息や配当金の投資額(元金)に対する割合」です。つまりどういうことかと言いますと
例えば、私がAという投資商品に100万円投資したとします。年間受け取ることができる金額は5万円でした。
こういった場合、投資額100万円に対して受け取ることができた金額は5万円、つまり５％です。

計算式：受取金額(年間) ÷ 投資額 = 利回り

ちなみに不動産投資の場合の利回りというのは、「家賃収入÷物件価格×100」で表します。

例えば、2000万円の投資用マンションを買ったとします。そして、年間の家賃収入が200万円でした。

そういった場合であれば、「200÷2000×100」ですので利回りは10％です。つまり10年間、家賃収入がこの額で入り続けた場合、物件購入代金を全額回収できてしまうのです。

現在、投資をされている方であればご理解いただけるかと思いますが、年間利回りが10％というのはかなり驚異的な数字です。

不動産投資業者もこういった高利回りをうたい文句にネット上で広告をばんばん打っているのが現状ですから、多くの投資家さんも興味を持たれるわけです。

しかし、世の中そんなに甘くはありません。ここで、分かっていただきたいのは「うまい話には必ず裏がある」ということです。

高利回りをうたっていても落とし穴は思った以上にたくさんあるのです。

2.表面利回りと実質利回り

先ほど説明した利回りのことを一般的には「表面利回り」といいます。書いて字のごとく、「表面的な」利回りの事です。そして、もう一つ重要なのが「実質利回り」というものです。これもまた、書いて字のごとく「実質的な」利回りの事です。

もう一度、先ほどの利回りの計算式を思い出してください。あの時出てきた数字は2つでした。つまり、「投資額(物件購入額)」と「家賃収入額」です。ここで重要なのが収入の数字です。もちろん実際の収入がたくさんあれば利回りは上がるのです。しかし、よく考えてください。不動産の収入を得るのと同じように、不動産を持っていれば必ず「コスト」もかかりますよね。

代表的な部分で言うと、下記の通りですね。

◆住宅ローン支払額
◆修繕積立金、管理費
◆固定資産税等税金
◆火災保険料
◆物件に掛るリフォーム費用

仮に毎月10万円の収入が入っていたとしても、下記のようにお金がかかるとどうでしょうか。

○住宅ローン支払額 7万円
○修繕積立金、管理費 2万円
○火災保険料 1万円
○固定資産税都市計画税 3万円

これだけでもコストが13万円になります。つまり入ってくるお金よりも出ていくお金の方が多いのです。
利回りは、もはやマイナスですよね。

不動産投資業者の提案資料で、表面利回りのみしか説明せず、実質利回りを把握していなかったがために後悔されるオーナー様は非常に多いのです。

実質利回り計算式：{ (年間家賃収入 - 年間コスト) ÷ 物件価格}×100 = 実質利回り(％)

ですから、最低限、実質利回りをこれでもかとばかり把握しておいてください。